Belast de stijgende huizenprijzen en we maken wonen goedkoper

8 november 2021 | Opinie – We moeten af van de fabel dat we met woningbezit vermogen opbouwen en de winsten belasten die met schaarse woonruimte worden gemaakt.

Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zal de woningmarkt niet van zijn stuk brengen. Dat de prijzen daar stijgen is het gevolg van een quasi-functionerende markt, waar de vraag ongehinderd mag groeien, terwijl het aanbod gekaapt is door insiders die de markt in hun voordeel willen laten werken. Zo kan het dan dat de fabel van het ‘huren is geld weggooien, kopen is vermogen opbouwen’ nog waar is ook.

Willen we liever onze kinderen geen steen om de nek hangen én goedkoper wonen, dan zouden we beter de krapte in de woningmarkt belasten.

Vermogen opbouwen met een woning kan alleen als er een positief rendement is. Om dat te bereiken zou de woning bij verkoop minimaal de aankoopprijs plus de onderhouds- en financieringskosten, de waarde van de erin gestoken uren en de gemiste kapitaalopbrengsten moeten opleveren. Realistisch is dat niet, want wil de prijs zover stijgen, dan moet de vraag naar woningen substantieel en structureel groter blijven dan het aanbod. Maar goed, ook een prijsstijging die de kosten bij lange na niet dekt is nog steeds mooi meegenomen.

Een woning is een bezit en kost alleen maar

Met het kopen van een woning wordt net zo min vermogen opgebouwd als met de aanschaf van een auto. Niemand zal voor een auto de oorspronkelijke aanschafprijs plus de kosten van alle onderhoudsbeurten en de rente op de lening van de vorige eigenaar willen betalen. Die kosten zijn immers voor het gebruik door die eigenaar en bovendien zou een nieuwe auto goedkoper zijn. Ook zal een koper willen weten of er binnen afzienbare tijd niet nog meer onderhoud aan de auto nodig is en dat alvast willen verrekenen in de verkoopprijs.

Wil de verkoper van een woning minimaal de aanschafprijs ervoor terugkrijgen, dan zijn alle ondertussen gemaakte kosten nog steeds een ‘verlies’. Stelt de eigenaar grote reparaties uit, dan worden die op de prijs in mindering gebracht. Zelfs een woning die ogenschijnlijk waardevast lijkt, heeft ondertussen gekost en dus inkomen/vermogen opgeslorpt.

Gek

In economische zin bouwen we alleen vermogen op door inkomen uit werk, spaargeld en beleggingen te vergaren en niet door het aanbod op een markt krap te houden en daarmee stijgende prijzen af te dwingen. In dat geval is er slechts sprake van inflatie, die alleen voor een herverdeling van inkomen zorgt. Op de woningmarkt zijn het de jongere kopers van een eerste woning die bij aankoop een inflatiepremie aan oudere verkopers betalen, waarvoor ze in eerste instantie niets terugkrijgen.

Toch betalen ze die premie maar al te graag. Want is het niet zo dat huizenprijzen altijd wel stijgen en je wel gek moet zijn om daarop niet mee te speculeren? Kopen is dan ook beter dan huren. Maar een premie betalen betekent automatisch meer uitgeven dan zonder premie het geval zou zijn geweest. Zo kan het dan dat een inkomen over de jaren steeds meer auto’s, apparaten en vakanties kon betalen, maar lang niet zoveel meer won(ing)en.

De ene prijsstijging is de andere niet

De prijsstijgingen zijn deels ook een reflectie van veranderende woonwensen en een gemoderniseerd, verbouwd woonproduct zou een hogere prijs kunnen rechtvaardigen, waardoor we dan ook minder ‘wonen’ van een inkomen kunnen kopen. Bovendien zou een verkoper voor de inflatie van de onderhoudskosten in de verkoopprijs gecompenseerd mogen worden.

Alles wat de prijs meer stijgt dan dat is speculatieve overwaarde. Zouden dit soort surplus-stijgingen niet structureel voorkomen, dan had ook De Nederlandsche Bank niet van vermogensbouw met woningen gesproken, maar van een speculatieve bubbel die voor financiële instabiliteit en dus economische ontwrichting zou kunnen zorgen.

Verkregen recht

Zou de woningmarkt een vrije markt zijn, dan zou het onmogelijk zijn om de prijzen op te drijven. Prijsstijgingen zorgen voor grotere marges op nieuwbouwwoningen, die aanzetten tot meer bouwen, net zo lang totdat de verkoopprijs van woningen weer gelijk is aan de kosten van het bouwen ervan.

Woningbezitters hebben er echter helemaal geen belang bij dat er meer gebouwd wordt. Nieuwbouw gaat ten koste van de vrije ruimte, die als verkregen recht bij een leefomgeving zou horen. Bovendien is het voor de woningwaarde altijd beter als nieuwbouw elders plaatsvindt en niet in de eigen achtertuin. Eigenaren kiezen voor overheden die hun belangen behartigen en houden zo de status quo in stand.

Vermogen opbouwen met brood

Zouden we dit soort gedrag in andere markten terugzien, dan zou de wereld te klein zijn. Stel u voor dat ik in de stad Amsterdam met brood mijn vermogen zou gaan opbouwen. Nu verkopen bakkers en supermarkten hun broden nog voor 1,50 euro. Ik zou hen allen 2,00 bieden en u de broden voor 3,00 verkopen. Zolang ik mijn monopoliepositie in die markt weet te behouden, door bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam mee te laten profiteren met 0,50 euro belasting per brood, kan ik vermogen opbouwen zonder economisch iets aan de markt toe te voegen (dat doen de bakkers en supermarkten al/alleen). En zolang uw inkomen stijgt en u niet zonder brood kunt, laat ik de prijzen zo stijgen dat mijn winsten maximaal zijn.

Schaarstebelasting

Maar als we zo hechten aan vrije ruimte, waarom laten we door geboorte- en migratieoverschotten wel steeds weer nieuwe inkomens tot de markt toe? Voor die inkomens is helemaal geen plaats. Of als het totale woonoppervlak vaststaat, waarom laten we hen die meer ruimte dan gemiddeld bewonen niet iemand compenseren die met minder genoeg wil of moet nemen? Middels een ruimtebelasting en -toeslag bijvoorbeeld.

Blijkbaar zijn we niet bij machte om vraag en aanbod te sturen en kunnen we slechts achteraf verrekenen wat die met de schaarse ruimte doen.

De prijs van een niet-gemoderniseerde woning, die alleen onderhouden wordt, hoeft met maximaal de inflatie van materialen, energie en arbeid te stijgen om de eigenaar te compenseren voor hogere kosten. Stijgen de prijzen meer, dan is er slechts speculatieve overwaarde, die ontstaan is door krapte op de markt en niet doordat de eigenaar nog extra waarde aan de woning toevoegde. Die baten komen dan ook de eigenaar niet toe, maar de gemeenschap, van wie schaarse ruimte uiteindelijk is.

Met een schaarstebelasting herverdelen we die overwaarde dan naar nieuwe kopers (en huurders), die nu nog via steeds hogere prijzen een steeds hogere premie betalen (of in de huur verwerkt zien), maar die, wanneer de inkomens ooit dalen of welke crisis dan ook uitbreekt, straks de grootste verliezen moeten incasseren.

De belasting dient overigens net zo goed geheven te worden over stijgende grondprijzen van (nog) onbebouwde ruimte.

Huren wordt concurrerend en beter

Verdwijnt de speculatieve overwaarde, dan verdwijnen ook de particuliere beleggers die vermogen willen opbouwen met vastgoed. Aan vastgoed kan dan alleen nog maar verdiend worden met ‘huurwinsten’, die voortkomen uit dienstverlening die hoort bij huren en bovenop de bouw- en financieringskosten van een woning worden gerekend. In combinatie met schaalgrootte, zoals die door corporaties wordt bereikt, kunnen financiering, bouwmaterialen en andere kosten groot worden ingekocht, waardoor een huurwoning zélfs met een marge voor de verhuurder net zo duur of zelfs goedkoper kan zijn dan een koopwoning.

Bubbel

Er zijn slechts twee redenen om nieuwe kopers meer dan de intrinsieke kosten voor wonen te laten betalen: ze hebben als burgers geen of minder rechten, wat een entreepremie zou kunnen rechtvaardigen; of oudere generaties, dan wel hun erfgenamen, zouden de premie ‘beter’ weten te consumeren of investeren dan jongere generaties, wat dan voor de samenleving als geheel tot een beter resultaat zou leiden.

Zijn beiden niet aan de orde, dan kunnen we net zo goed goedkoper gaan wonen en onze kinderen niet opzadelen met een bubbel die kan leeglopen of uiteenspatten. Een woningmarkt in zijn optimale evenwicht, of één waar overwinsten worden belast, maakt van kopen en huren gelijkwaardige alternatieven en dwingt woningzoekenden om na te denken over hoeveel inkomen ze als kosten in een woning storten en hoeveel vermogen ze met sparen en beleggen echt opbouwen als ze minder aan wonen uitgeven.

En wie toch liever vermogen bijeen wil speculeren, die kan dat doen in markten waar het verhandelde niet in een basisbehoefte voorziet, zij het dan wel dat een hogere leeftijd en hoger inkomen dáár niet automatisch tot winsten leiden.

Ook niet lenen kost geld

Wie een woning van 200.000 euro financiert met spaargeld spaart 65.000 euro rentekosten bij een dertigjarige hypothecaire lening à 2% rente. Toch zou het desondanks beter kunnen zijn om het bedrag te lenen en de rente te betalen. Zou het spaargeld aan 4% rendement per jaar belegd worden, dan zou dat na dertig jaar 140.800 euro aan inkomsten opbrengen. Niet lenen leidt zo tot een gemist nettorendement van 140.800 – 65.000 = 75.800 euro.

Aangezien een woning meer kost dan de financiering alleen zijn die overige kosten, zoals de kosten koper en de onderhoudskosten, net zo goed verbruikt kapitaal dat niet meer kan renderen. Worden die zonder lening bekostigd, dan wordt 4% rendement gemist. En hoe duurder de woning, hoe hoger de kosten en dus hoe hoger het totale gederfde rendement.